美国出租房子 vs. 炒股赚钱?

by JC on 2014-10-18 00:19 viewed: 7019 times
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网友问题: 在美国工作之余做side business, 感觉炒股比出租房子当地主省心多了. stock trading说少点一年return也有 10%,出租房子没有这么多吧? 还省事.

答案:

根据统计资料,美国每10个人里就有4个人租房子住,也就是说40%的美国人都是租房的。所以,美国的房屋出租市场是非常大的。但在美国做房东,如果房子的mortgage已经付清了,还好。如果住一套租一套,用出租房子的收入来付住的那一套房子的mortgage的话,比较stressful. 因为要保证房子总能够出租出去。

我有个朋友做出租房子生意的,聊天的时候,我说你很赚钱啊。他说,那是你只看到贼吃肉,没看到贼挨打。他刚开始的时候很累的,现在好多了。我估计是因为这一行干的时间长了以后,总结出经验来了。

据这位朋友讲,在美国出租房子,最麻烦的还不是发愁房子租不出去。比如房子的地界好的话,总会有人来租的。就是上craigslist上打广告就成。但问题是,做地主最麻烦的是如何处理不良的租户。有的租户抽烟,把你地毯烧了;有的毁坏了家具,等等。所以,和租户打交道,如果不是好的租户的话,有的老美租户还拖欠租金,最后实在收不回来租金,还要打官司。

我那个朋友几乎每个周末都去修理房子,比如说,经常有下水道堵了的情况。我说,你雇人不就成了。他说,是雇人了,但自己不去不行,雇人,你也要去盯着。比如下水道堵了,他找了plumber去修,他自己也要去盯着。

还有个朋友,买了新房子,把原先的旧房子出租。那天聊天说起来,她说那家租户把她旧房子的游泳池(pool)都用沙子给填上了。另外,房子也不注意保养。让她非常头疼。

下面说说房地产的投资回报率。最近看了一份美国地产方面的资料,说:

1. 美国各州平均房产税率接近2%, 50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍,"炒房"成本极高.

2. 按照历史数据来看,100多年来,美国房地产市场的年均涨幅大概3%,减去各类维护和持有成本,其收益实际上不抵通货膨胀,投资回报率远低于各类指数基金。

下面说说在美国做股票赚钱的情况。

我倒是知道有老美股市好的时候做股票发了一大笔财的。我身边也有朋友经济危机的时候借了50万美金抄底炒股,后来股市上扬,一下子挣了500万美金,提前退休了的。但一般这种都是one-time deal,属于机遇,不好复制的成功模式。真正发大财的,是后来教人家做股票的。我估计如果让他继续实际操作stock trading的话,也不一定会继续发财。因为你无法去time股市。经济上扬的时候,大家都能够在股市里赚钱。但经济不好了,还能赚钱的就很不容易了。

总之,在美国做啥business都不容易,别管是炒股还是出租房子。如果想做房东生意的话,可以看看这些书:

First-Time Landlord: Your Guide to Renting out a Single-Family Home
在美国第一次做房东的,可以看看这本书学习一下.


Buy It, Rent It, Profit!: Make Money as a Landlord in ANY Real Estate Market


Property Management Kit For Dummies
这本书主要是面向出租房屋生意的人写的。书里的CD有250个合同的模板范本,这样省的去律师那里咨询了。另外,这本书的好处是用普通英语写的、给普通人看的,通俗易懂,没有任何法律方面的术语和措辞。

书里还讲到了如何做背景调查,信用记录调查。这些对于做房屋生意的人来说是非常重要的。书里讲了个例子。说有这么一位穿戴阔绰的人开着豪华车来租房子,结果房东也没有做背景调查,就租给他了。结果,除了第一个月的房租收到了以外,后来这个租户交的支票都被银行打回来了,因为他账上没钱。最后,最后,房东花了很大精力,才把这位无赖租户赶走。租户走了以后,房东才发现,这个租户把房间搞得乱七八糟的,安装了8部电话! 原来这个人是个telemarketer, 也就是做电话销售的。


***

补充一: 一个经营房地产出租生意的案例:

最近看到这样一件事。说有个美国白人小伙子住了这个老中的房子。起初的时候美国小伙表现热情善意。可是交了一个月的押金和房租后,就再也没打算接着交房租了。这位房东每次催他,回答多是:"下个星期会给你房租。"

但是都快两个月了, 房东还是没收到他该交的房租。无奈,房东打电话给美国小伙的老妈(当初美国小伙租房的时候提供的介绍人references之一),反映了情况。

结果小伙子来电话了,跟房东说,让房东走法律程序赶他走。这样,小伙子就可以再免费住三个月了。

你说这不是无赖么? 纯粹就是蓄意想来骗取免费住的租户。

这种情况,应对起来可以这样做:
1) 走程序,eviction
2) 去credit bureau file complaints

另外,下次招租前一定要对租户做信用调查(credit check),而且一定要签出租合同(lease),并且凡事要落到纸面上。比如说,需要有书面证明租户拒交房租。否则碰上不好的租户,还不够脑袋疼的。

补充二: 月租/房价,比例多少比较合算?一般是越接近1%越好。比如,房价是10万的话,每个月出租应该达到1000美金,这样划算。另外就是,买了地产然后等着将来升值后卖了,这样赚钱不是很划算。因为地产也不是总会升值的,也有风险。最好的就是地产增值的同时,还能通过出租赚钱。这样有两种赚钱方式比较安全。

Comments (4)

1. JC 2015-03-18 14:47
很多人买投资房通用的做法是: 买投资房然后找租户来住,靠收取的租金抵消房子贷款,最后寄希望于房子升值后卖了赚钱,这种方法不是最佳的投资策略。 真正赚大钱的是,抄底儿买进房子,然后高价卖出。房子的进价越低越好,这样上升的空间大。

比如说,很多倒腾房子的老美就是买那种foreclosure的房子,然后再卖出去。原价30多万的房子,可能法拍才10多万。这样中间的利润差价就很大了。而如果房子本身就很贵,比如50万或者更高的房子,想靠卖高价挣钱就很难了。所以,抄底儿是关键。

另外就是,在几年前房地产崩溃的时候,有老美专门把佛罗里达的房子低价买进,然后做vacation home出租挣钱。因为那个时候低价买进后,但高价却卖不出去。但租给度假的人,却非常赚钱。

总之,想靠保值等房子自然升值挣钱,这个思路不是最佳的business思路。很多房地产发财了的,都是靠的敏锐的眼光低买高卖挣的钱。
2. michelleY 2015-06-16 11:55
@JC,那你觉得现在炒股是好时机吗?我表姐一直有炒股,但她是保守做期货,她说做个股比较难。是这样吗
3. JC 2015-06-16 22:04
@michelleY,没太关注股市,但感觉这些年股市不错,现在是否已经到了高点了?另外,我总觉得炒股是没有leverage的。唯一的leverage就是你锻炼了心理素质,以后炒股可能更镇定了。但就算你挣了上百万美金了,如果不自律的话,也可能一夜输的精光的。因为股市是你不能控制的,某种意义上,跟赌博差不多。而且,即使做好了,每年能够有10%左右的回报就不错了吧?S&P index据说也就是这样的。这种回报率,比正经做business的差远了。

这里说个真实的故事,能让你体会到股市的凶险。美国1929年股市崩溃前,曾经很红火的。当时一个人炒股发了大财,但他很有远见,知道这种股市疯狂上扬是不可能永远这样下去的。于是他把一百万美金交给了老婆,说这笔钱是我们保底的,你替我好好掌管着。将来无论什么情况下我找你要,你都不要给我。

结果,这个人对股市未来的忧患终于被验证了。29年股市崩溃,这个人赚的钱又都在股市里输了个精光。他当时头脑发热,觉得一定要把钱再赚回来,于是回家找老婆要那一百万。老婆最终还是心软,把钱给他了。。。最后的结果,可想而知了 :-(

这个悲剧的意义在于,人到了那个份上,明知道进股市会死的很惨的,但理智被感情冲没了,好比飞蛾扑火,可叹。

要想做一份长久的business,我的建议是把钱放到mutual fund里,就行了。多花时间精力做你的business为好。挣钱也好,将来卖掉也好,都比炒股稳定。当然,如果你有闲钱,可以去炒股。就是别拿自己吃饭用的钱炒股就好。
4. michelleY 2015-06-17 12:44
@JC,说的很好,股市真的就是这么回事,贪了就完蛋了。

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