在美国创业,怎样租办公地点--我们在2016年的经验

by nwmlaw on 2016-03-07 07:32 viewed: 856 times
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我们律师事务所最近从使用了七年时间的Vienna, VA写字楼搬到了附近的McLean, VA。办公室比以前更大一些。这一段时间里,我们看了不少Office Building,对于租用办公地点的选择有更多切身体验。

在美国注册公司很容易。公司注册地点可以选在家里,并不需要有办公室。在以前,"皮包公司"曾经是一个贬义词。在Internet时代,虚拟办公室或者远程工作比以前容易多了。Apple公司当年是从一个住宅的车库开始创业的。二十年以后,Google公司又是从一个住宅的车库起家的。对办公室的要求降低,也有利于降低创业的门槛。

但是,另一方面,有一个办公室也显得更加Professional,有助于同事之间的交流合作。更重要的是,在为公司员工申请工作签证比如H-1B,L-1等等的时候,移民局往往要求提供公司的办公室照片和租房合约,作为证明公司运营情况的重要文件。

一些公司比如Regus, Intelligent Office, Metro Office等等提供比较灵活的办公地点选择。最基本的情况,可以选一个价格低的Virtual Office, 可以收信,可以有人代接电话,每个月还有几天可以使用写字楼里面的办公室。Regus在很多写字楼里面租下来一两层,然后分租给其他公司。他们还提供前台服务,Lounge,和办公家具等等,租约也比较灵活。

总之,只要付租金,马上就可以搬进去开始办公。但是,和直接向写字楼租用同样面积的办公室相比,通过Regus这样的公司租要略贵一些。他们有时候在搬入的第一年提供promotion(但是搬出的时候要收各种费用)。搬进去以后,很多租户就懒得再搬出了。因为在很多商务公务上面已经用了这个地址,有时候也不方便搬。这也是商业地产公司黏住客户的一种手段。

如果要找新办公室,从哪里开始呢?

很多写字楼外面都有"FOR LEASE"的标志和电话号码。开车路过的时候就可以看到。此外,Loopnet等网站也提供免费的搜索查询。大部分写字楼提供Full Service, 包水电,包清洁卫生,包维修设备(比如灯泡,电路,空调等等)但是一般不包Internet,也不提供办公家具。也有一些办公楼提供的是NNN Lease (triple net lease),各种开支都要租户支付。在签约时需要注意。

选择写字楼和办公室的时候,除了面积和内部布局,还需要考虑写字楼整体的条件,新旧,交通是否方便,距离地铁公交的位置,有没有足够的停车地点,有没有免费的Conference Room,午餐地点,健身房,和足够的洗手间。

大家知道,美国有很多楼已经有年头了,不像中国那样到处是新楼。美国的一些写字楼很注重外表,从外面看很光鲜。进去细看,电梯,地毯,供暖系统,和洗手间,都比较陈旧了。还有一些楼在大路边上,停车有限制。

一般来说,城市里面的写字楼停车和交通尤其重要。我们选择的地点是位于DC郊区的 Tysons Corner,是business比较集中的商业中心,写字楼比较多,按照Wikipedia的说法是全美国第十二大的employment center,总共有几百万平方米的办公面积,有一千多家科技公司。我们的办公楼距离I-495高速公路的出入口只有一两百米,距离地铁站约0.7 mile. 这附近的租金一般在$25到$30每平方英尺每年,比DC downtown应当还是低多了。

如果通过Realtor或者Agent来租办公室,这些人一般要向商业地产的业主公司收取Commission. 通常的算法是,每一年的租约,每平方英尺每年至少收$1. 如果租一个两千平方英尺的办公室,签订两年的租约,Realtor至少要收$4,000. 如果自己直接和写字楼联系,业主省下这个Commission, 可能会相应地为租户提供优惠比如一段时间不收租金。

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